Recupero Immobili Dismessi: nuove opportunità di riuso a Vicenza

Sono numerosi i vantaggi del recupero e riuso degli immobili dismessi. Anche di quelli non residenziali ma di natura “pubblica”.

Lo evidenzia uno studio commissionato a Smart Land da Confartigianato Imprese Vicenza con focus su due Comuni, una sorta di test per poi allargare progressivamente la ricerca a tutta la provincia. A illustrare i primi risultati è il relatore della ricerca, Federico Della Puppa.

LO STUDIO

Il punto di partenza

Il tema del consumo di suolo oggi è al centro dell’agenda politica regionale ed europea. Le norme, sia regionali che europee, per la riduzione del consumo di suolo spingono tutti i soggetti, dalle amministrazioni pubbliche ai privati cittadini, ad agire e operare al fine di preservare il nostro territorio, valorizzandolo nelle sue componenti ambientali, economiche e sociali senza ulteriori impatti. Lo sforzo che il Veneto sta compiendo, grazie anche agli obiettivi posti dalle normative regionali, è arrivare al 2050 al “consumo di suolo zero”. Per far questo non si tratta di limitare l’attività edilizia, ma di orientarla verso obiettivi di riuso e riqualificazione delle nostre città e del nostro territorio, in accordo con le necessità di rigenerazione non solo energetica degli edifici.

Al fine di individuare le opportunità del riuso, Confartigianato Imprese Vicenza ha incaricato Smart Land, società di analisi socioeconomiche e territoriali, di svolgere un approfondimento provinciale delle ricerche regionali condotte negli ultimi anni per Confartigianato Imprese Veneto sul tema del patrimonio pubblico e privato, in particolare quello relativo ai capannoni, dismesso e inutilizzato, al fine di ipotizzare interventi di trasformazione e riuso, con analisi di massima in grado di restituire un quadro delle potenzialità anche socioeconomiche del riuso.

Lo scenario vicentino

Le due indagini che Smart Land ha realizzato lo scorso anno per Confartigianato Imprese Veneto sul tema del patrimonio inutilizzato, pubblico e privato, hanno messo in evidenza alcuni elementi di grande importanza per un lavoro strategico da svolgere, nel territorio, al fine di individuare azioni e occasioni per riutilizzare tali vuoti urbani e non urbani, grazie alle differenti opportunità date dalle norme in vigore. Qualche numero sulla quantificazione del fenomeno in provincia di Vicenza e sulle opportunità del riuso può aiutare a inquadrare meglio la problematica:

la provincia di Vicenza ha una percentuale di consumo di suolo pari al 12,6%, superiore alla media regionale (che è pari all’11,9%);
cinque Comuni della provincia di Vicenza sono ai primi posti nella classifica regionale della percentuale di territorio comunale consumato, quali Cassola (39,6%), Thiene (38,4%), Zanè (36,1%) Vicenza (32,5%) e Rossano Veneto (31,8%);
la provincia di Vicenza è la provincia veneta con la percentuale maggiore di superficie produttiva/commerciale sul totale della superficie consumata, pari al 20,9% dei 7.098 ettari di suolo consumato, ovvero edificato e impermeabilizzato;
la provincia di Vicenza è quella che in Veneto tra il 2012 e il 2018 ha avuto la più ampia espansione di superfici produttive e commerciali, +13,3%, contro una media regionale del +6,6%;
la provincia di Vicenza è la prima provincia in Veneto per numero di capannoni dismessi e abbandonati, pari al 20% del totale regionale e pari a 1.850 unità;
è anche la provincia che nel periodo 2016-2022 ha maggiormente recuperato edifici produttivi dismessi, pari a una riduzione del 15,5% rispetto alla rilevazione del 2016;
nell’ipotesi massima (ovviamente utopica) di riuso di tutte le superfici produttive oggi dismesse, si potrebbe generare un mercato di investimenti pari a oltre 1,5 miliardi di euro;
sul fronte del patrimonio pubblico inutilizzato, la provincia di Vicenza è, dopo Padova, la seconda provincia per numero di unità immobiliari di proprietà pubblica inutilizzate, 1.163 pari al 24% del totale regionale, pari a una media di 10 unità immobiliari per Comune;
complessivamente si tratta di 292.400 metri quadrati di superfici pubbliche inutilizzate e abbandonate, pari a una media di 2.565 metri quadrati per Comune;
la rigenerazione di tutte queste superfici pubbliche (dato ovviamente utopico) potrebbe portare a investimenti compresi tra 250 e 400 milioni di euro.

I Comuni utilizzati come campione

In base a questi dati, Confartigianato Imprese Vicenza ha voluto approfondire il tema attraverso un’indagine approfondita e di dettaglio su due Comuni della provincia di Vicenza, Bolzano Vicentino e Quinto Vicentino, al fine di studiare e delineare con maggiore specificità il tema del dismesso in questi due “Comuni campione” ipotizzando delle proposte di intervento che possano costituire una base di riflessione per il riuso di edifici e aree. Obiettivo dello studio (i cui primi risultati sono stati illustrati in occasione dell’Accademia dell’Edilizia, la due giorni dedicata al settore promossa da Confartigianato Vicenza in collaborazione con Cesar e il supporto di Edilcassa Veneto, ndr) è proporre modelli di riuso e una verifica della pre-fattibilità della trasformazione, in base agli strumenti normativi disponibili in tal senso.
L’analisi svolta da Smart Land ha rilevato e mappato la presenza e consistenza, nonché la tipologia, del dismesso pubblico e privato in questi due Comuni, e ha contato 13 edifici abbandonati e inutilizzati a Bolzano Vicentino e 8 edifici a Quinto Vicentino, per un totale di 21 edifici.

Il prossimo passo sarà definire il quadro di riferimento del sistema di recupero attuabile, gli strumenti disponibili a livello regionale e comunale e l’uso di tali strumenti (come ad esempio il RECRED, il Registro dei Crediti Edilizi), nonché le opportunità generabili per il territorio dalla riconversione dal punto di vista:

economico, ne sono un esempio i grandi investimenti che una potenziale riconversione del patrimonio porterebbe sul territorio con conseguenze positive per la valorizzazione del settore edilizio, oppure le risorse liberate da un eventuale rottamazione di tale patrimonio;
sociale, con il miglioramento della qualità urbana e con la risposta a nuove domande di spazi e servizi per i cittadini e le imprese;
ambientale, perché il riuso è “consumo di suolo zero”, trasformando dunque tali vuoti urbani in risorsa per il territorio.

Successivamente, nei prossimi mesi verrà prodotta una analisi di dettaglio su due edifici scelti in ragione della loro potenziale trasformabilità e riqualificazione, con una valutazione di massima della fattibilità del recupero, ipotizzando usi futuri e modalità di intervento, valutando anche gli impatti positivi dal punto di vista economico, sociale e ambientale, anche in rapporto ad alcune “best practice” che sono state presentate nel corso del convegno.